60 % : ce chiffre, loin d’être anodin, s’apprête à rythmer la vie fiscale de nombreux propriétaires en 2025. Les résidences secondaires restent dans le viseur de la fiscalité locale, là où la résidence principale a été libérée de la taxe d’habitation. Pour tous ceux qui pensaient en être quittes, la réalité s’impose : l’addition continue de grimper, parfois lourdement, selon la commune où se niche ce pied-à-terre tant convoité.
Mais la taxe d’habitation n’est que la première marche d’un escalier fiscal bien fourni. Attendez-vous à croiser la taxe foncière, les prélèvements sociaux sur les plus-values, ou encore quelques contributions ponctuelles selon votre situation. Les règles, elles, changent régulièrement. Seuils, exceptions, exonérations : tout varie selon la localisation du bien et le contexte. Quant aux allégements, ils se font rares et ne s’offrent qu’à ceux qui remplissent des conditions strictes, presque au cordeau.
Résidence secondaire en 2025 : ce qui change pour vos impôts
Depuis 2023, la suppression de la taxe d’habitation ne concerne que la résidence principale. Pour les détenteurs d’une résidence secondaire, la facture reste bien là, et parfois elle augmente au bon vouloir des élus locaux. Cette année, un passage obligé attend chaque propriétaire : d’ici le 1er juillet, il faudra transmettre à l’administration fiscale une déclaration d’occupation du logement dans son espace personnel. La démarche s’effectue exclusivement en ligne.
L’administration ne se contente pas d’un simple état des lieux : il faut spécifier le type d’occupation, informer si le logement est vacant ou non, et pour les biens loués, indiquer précisément les coordonnées du locataire. Ce recueil de données permet à l’État de mieux cibler les impôts dus, et de renforcer ses contrôles. L’omission ou l’erreur peut coûter cher, la sanction financière étant loin d’être anodine.
Dans la perspective de 2025, le gouvernement vise une gestion plus fine des résidences secondaires. Objectif affiché : adapter au plus près le calcul de la taxe d’habitation et poursuivre la chasse aux logements laissés vides. De plus en plus de communes adoptent la surenchère fiscale, avec des taux majorés pouvant grimper à 60 % dans les secteurs dits « tendus ». Pour éviter toute surprise, la vigilance reste de mise. Tenir à jour sa déclaration et garder un œil sur ses avis fiscaux devient la règle du jeu.
Quelles taxes de propriété s’appliquent à une résidence secondaire ?
Détenir une résidence secondaire suppose un budget fiscal bien plus épais que pour la résidence principale. Dès l’achat, la douloureuse commence avec les frais de notaire. Après cela, chaque année, une série de taxes s’impose, et la façon d’occuper le logement comme la politique de la commune peuvent considérablement alourdir l’addition.
La différence la plus flagrante, c’est le maintien de la taxe d’habitation pour la résidence secondaire. Supprimée pour le logement principal, elle est toujours réclamée pour une occupation non principale au 1er janvier. Elle se calcule sur la base de la valeur locative cadastrale, revue chaque année et soumise au taux communal, souvent augmenté dans les secteurs prisés. Dans certaines zones, la surtaxe atteint désormais 60 %.
Cette charge s’ajoute à la taxe foncière, applicable à tous types de propriétés, principales comme secondaires. Elle dépend elle aussi de la valeur locative cadastrale. En parallèle, il faut souvent compter avec la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), prélevée sur la même feuille d’imposition que la taxe foncière.
Certains propriétaires doivent aussi composer avec la taxe sur les logements vacants, selon la durée d’inoccupation et la ville où se trouve le bien. La TVA intervient lors de l’acquisition d’un logement neuf, ou lors de certains travaux importants.
Voici les principales taxes auxquelles un propriétaire de résidence secondaire est confronté :
- Taxe d’habitation sur résidence secondaire : son montant dépend de la valeur locative et du taux appliqué par la commune, avec des possibilités de majoration
- Taxe foncière : à acquitter chaque année, calculée sur la même base
- TEOM : prélèvement destiné à la collecte des déchets ménagers, joint à la taxe foncière
- TVA et frais de notaire : lors de l’achat ou de travaux spécifiques
Pour connaître précisément le montant à prévoir ou anticiper une éventuelle augmentation votée par votre mairie, consultez régulièrement votre espace personnel des impôts.
Majorations, exonérations et réductions : comment s’y retrouver ?
La fiscalité des résidences secondaires s’est complexifiée au fil des ans, forçant les propriétaires à se tenir informés des hausses décidées localement. Beaucoup de communes en zones « tendues », ou très convoitées, appliquent des majorations toujours plus élevées sur la taxe d’habitation. Elles profitent d’une latitude qui leur permet d’augmenter ce prélèvement de 5 à 60 %. Chaque année, de nouveaux secteurs adoptent ce dispositif, et la carte des villes concernées ne cesse de s’étendre.
Certaines exceptions subsistent malgré tout. On peut obtenir une exonération de majoration si la résidence secondaire est incontournable pour le travail, en cas d’hospitalisation longue durée, ou si le bien est déclaré inhabitable. Quelques dispositifs existent aussi pour alléger la facture si l’habitation est exploitée sous forme de chambres d’hôtes ou meublé de tourisme, notamment dans certaines zones rurales classées.
D’autres mesures permettent d’alléger la taxe foncière dans des situations particulières :
- Logement neuf : exonération temporaire de deux ans sur demande ;
- Propriétaires de plus de 75 ans : abattement possible sous conditions de ressources ;
- Bien rendu inhabitable (travaux, sinistre) : dégrèvement sur demande motivée.
Les travaux de rénovation énergétique peuvent également ouvrir droit à des abattements, à vérifier selon la nature des travaux. Si la valeur locative cadastrale semble trop élevée, il reste possible d’en demander la révision auprès de l’administration foncière. Enfin, il ne faut pas omettre la déclaration annuelle d’occupation : renseigner la nature de l’occupation et l’identité du locataire si c’est le cas, est obligatoire pour éviter tout litige fiscal.
Vendre sa résidence secondaire : quelles conséquences fiscales prévoir ?
La vente d’une résidence secondaire entraîne une imposition particulière : le fisc s’empresse de calculer la plus-value immobilière. La règle est implacable : entre le prix d’achat (majoré des frais et travaux comptabilisés) et le montant de la vente, la différence subit 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Heureusement, plus vous gardez le bien longtemps, plus l’impôt s’allège. Au bout de 22 ans de détention, il n’y a plus d’impôt sur le revenu sur la plus-value. Les prélèvements sociaux, eux, disparaissent après 30 ans. Mais rares sont ceux qui bénéficient d’une exonération immédiate. Anticiper le calendrier et la durée de détention du bien reste donc stratégique.
D’autres alternatives existent au moment de transmettre son patrimoine immobilier : la donation à un descendant donne droit à un abattement de 100 000 € tous les 15 ans. Structurer la transmission via une société civile immobilière (SCI) permet d’optimiser la gestion et la succession, tout en simplifiant les démarches administratives et fiscales, selon le profil familial.
Enfin, louer la résidence secondaire, que ce soit ponctuellement ou de façon régulière, entraîne des revenus à déclarer, en micro-BIC ou au régime réel, selon le montant et la fréquence. Toutes ces opérations exigent une grande rigueur administrative. Recourir à des conseils professionnels n’est jamais superflu pour naviguer sereinement dans cet univers fiscal.
Détenir une résidence secondaire, c’est s’offrir un privilège, mais aussi accepter de composer avec une fiscalité mouvante et parfois corsée. En surveillant de près chaque ligne de son avis d’imposition, on rappelle à la fiscalité hexagonale qu’elle n’est pas la seule à décider de la saveur des vacances.
